Gebt Gründern Bürofläche!

06. 07. 2012, Thomas Clark  

Fragen Sie mal ein Startup mit drei bis vier Mitarbeitern und Wachstumsorientierung, wie viel Quadratmeter Bürofläche es in fünf Jahren benötigt? Die naheliegende Antwort: Keine Ahnung! Nicht einmal der sorgfältigste (Business-)Planer kann ernsthaft prophezeien, wie sich ein junges, unerprobtes Geschäft über einen so langen Zeitraum entwickeln wird. Entsprechend logisch ist, dass Gründer beim Aufbau eines Unternehmens eine Sache besonders benötigen: große Flexibilität. Mein Eindruck aus vielen Gesprächen in der deutschen Gründerszene ist jedoch, dass in vielen deutschen Städten genau dieser Wunsch partout nicht erfüllt wird. Ich selbst musste bei der Suche für mein Startup - eine Redaktions- und Kommunikationsagentur - jedenfalls erstaunt feststellen, dass allein die Frage nach einer flexiblen Mietdauer schon eine Fülle von Türen schließt. Konkret war das in Hamburg, vor einem Jahr. Ob Angermann, BNP Paribas, Großmann & Berger oder sonst eine der großen Maklerfirmen an Alster und Elbe, stets bekam ich zu hören, dass eine feste Vertragsbindung unter fünf Jahren schwierig bis unmöglich sei. Miete nur auf Fünf-Jahres-Plan-Basis? Haben sich die Wirtschaftsprinzipien des Kommunismus in deutschen Gewerbeimmobilien verfangen? Dass Makler, Immobilienverwalter oder Eigentümer versuchen, möglichst große Flächen für möglichst lange Zeit zu vermieten, ist durchaus legitim. Wenn es der Markt hergibt, wird jeder versuchen, auf besonders bequeme Weise sein Geld zu verdienen - und Gründer ignorieren. Mein Eindruck ist jedoch, dass es der Markt in den letzten Jahren eigentlich nicht hergegeben hat. In Hamburg sind über eine Million Quadratmeter Gewerbefläche unvermietet. Und allein in der Innenstadt prangen nahezu in jeder Straße zahlreiche Schilder an den Fassaden, die (angeblich) attraktive Büroflächen anpreisen.

Nichts dabei für Gründer? Jedenfalls nicht unter fünf Jahren Bindung. Als ich befreundete Startups auf dieses Phänomen ansprach, hieß es fast unisono: Das Problem kennen wir! Doch lässt es sich auch verstehen? Nein. Zumindest nicht, wenn man an gesunde Marktmechanismen glaubt. Denn an vielen Orten, bei denen ich schon vor einem Jahr oder noch länger zurück nach flexibler Mietdauer gefragt habe, prangt noch immer ein Werbeschild. Sprich: Die Büros stehen bis heute leer.

Kein Geld statt Gründergeld? Wieso? Völlig klar ist mir die Sache bis heute nicht. Ein Branchenexperte, den ich dazu befragt habe, meinte, einige Immobilienfonds hätten in ihren Prospekten ausdrücklich langfristige Mieten erwähnt und seien folglich "qua Prospekthaftung" daran gebunden. Eine Freundin, die Liegenschaften professionell bewertet, sagte wiederum, dass sich kurzfristige Verträge negativ auf den Wert einer Büroimmobilie niederschlagen können, weil dadurch das Ertragspotenzial abgeschrieben werden muss, während das bei Leerstand nicht sofort der Fall sei. Weitere Erklärungsversuche reichen von: Die Höhe der Maklergebühren, die derzeit oft vom Vermieter getragen werden, rechne sich bei geringer Mietzeit nicht, bis hin zu schlichter Faulheit der Branchenakteure. Keines dieser Argumente hält den Regeln eines funktionierenden Marktes stand. Gründer, die an solche Regeln glauben, werden bei der Suche nach Büros folglich oft frustriert. Kein Wunder, dass unter solchen Umständen Gründerfabriken enormen Zulauf finden und das eine oder andere Jungunternehmer-Team sich irgendwann erschöpft dem Charme eines Regus-Centers ergibt. Eine groß angelegte Lösung fehlt jedoch.Was tun? Per Gesetz mehr Flexibilität bei der Dauer gewerblicher Mietverträge erzwingen? Vielleicht. Doch fürs Erste würde es schon ausreichen, den Grad des Problems deutlich zu machen. Da könnten sich vor allem die großen Vermittlungsportale wie Immobilienscout 24 und Immonet auszeichnen. Etwa, indem sie die Suchkriterien der dort gelisteten Büros auf die Rubrik "Mietdauer" erweitern. Derzeit lässt sich auf Immonet eine Suche nur auf Preis, Größe und Baujahr einschränken. Und wer es bei Immobilienscout24 unter "Suche verfeinern" versucht, kommt in puncto Mietdauerflexibilität auch nicht weit. Würden die großen Portale diese Angabe verpflichtend machen, wären Gründer selbstverständlich nicht vor Falschangaben gefeit, zumal mir die Zahl der Lockvogelangebote schon jetzt groß erscheint. (Jedenfalls durfte ich da einige einschlägige Erfahrungen machen.) Um diesem Unwesen vorzubeugen, würde es aber reichen, wenn Nutzer Makler mit solchen Methoden melden können oder den Inhalt des Mitangebots öffentlich kommentieren dürfen. Bei Ebay oder Amazon ist so etwas schließlich seit Jahren gang und gäbe. Ist so ein Szenario realistisch? Darf man von Immonet und Co. wirklich die Einführung solcher Warnmechanismen erwarten, wo doch Makler und Immobilieneigentümer mit ihren elektronischen Anzeigen für die Einkünfte dieser Portale sorgen? Nun, ein Marktplatz funktioniert immer nur so gut wie seine Marktteilnehmer. Und wenn potenzielle Mieter und Untermieter in ausreichender Zahl deutlich machen, dass sie einen Service unbedingt haben wollen, werden sich auch die Portale irgendwann beugen. Und wenn nicht, könnte das die Gelegenheit bieten für ein neues Startup, das stärker auf die Bedürfnisse der Nutzer eingeht.